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Obra y edificación · 2 fichas publicadas

Tasación inmobiliaria en Navarra

Una tasación judicial no vale por la cifra final, sino por el método que la sostiene. Coste, comparación, actualización de rentas y residual dan resultados distintos sobre el mismo inmueble, y elegir uno u otro no es una preferencia: depende de qué se valora y para qué.

Consultar un casoQué determina el precioDar de alta una ficha

Calle con bloques de viviendas de tres y cuatro alturas y cubierta a dos aguas.

Qué establece este peritaje

Lo que el informe deja acreditado

No es una descripción del problema: es la lista de extremos que el dictamen tiene que dejar probados para servir de algo.

  • El valor del inmueble a una fecha concreta, que casi nunca es la fecha del informe.
  • El método aplicado y por qué es el procedente para ese bien y esa finalidad.
  • Los testigos o rentas empleados, con sus datos y sus homogeneizaciones, de modo que el cálculo pueda rehacerse.
  • El estado real del inmueble: superficie comprobada, antigüedad, conservación y cargas.

Cómo se usa en la vista

Cuando cada parte trae su tasación, el tribunal valora ambas por sana crítica (art. 348 LEC) y suele preguntar por lo mismo: de dónde salen los testigos, por qué se descartaron otros y qué superficie se ha computado. En la vista se pide al perito la explicación del dictamen y la crítica del contrario (art. 347.1 LEC). Una tasación con testigos identificados y homogeneización explícita se defiende; una con una tabla de resultados y ninguna trazabilidad, no.

Datos clave, con la norma de la que sale cada uno

Métodos admitidos
Coste, comparación, actualización de rentas y residual. Permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento.art. 15 Orden ECO/805/2003
Suelo rural
Se tasa por capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, sin considerar expectativas urbanísticas no realizadas.arts. 36.1.a y 36.2 TRLSRU — RDL 7/2015
Suelo urbanizado edificado
El valor es el mayor entre la tasación conjunta de suelo y edificación por comparación y el método residual aplicado solo al suelo.art. 37.2 TRLSRU
Hoja de aprecio
Veinte días para presentarla. Ha de ser forzosamente motivada y puede ir avalada por la firma de un perito, a costa del propietario.art. 29 LEF
Justiprecio discutido
Rechazada la valoración del propietario, el expediente pasa al Jurado de Expropiación, que decide ejecutoriamente a la vista de ambas hojas de aprecio.arts. 31 y 34 LEF
Derecho civil aplicable en Navarra
Rige el Fuero Nuevo, y el Código Civil solo como derecho supletorio. Es determinante en herencias y en régimen económico matrimonial.Ley 6 del Fuero Nuevo — Ley 1/1973, reformada por Ley Foral 21/2019
Legítima navarra
No tiene contenido patrimonial exigible. Por eso, en Navarra, el conflicto sucesorio se desplaza casi siempre al valor de los bienes en la partición.Ley 267 del Fuero Nuevo
Catastro en Navarra
Navarra mantiene su propio Registro de la Riqueza Territorial y sus catastros municipales, distintos del Catastro estatal.Ley Foral 12/2006

Lo que no puede citarse, no se afirma. Si un dato no aparece aquí es porque no hemos podido verificarlo.

Para qué se pide

Casos habituales

Los encargos que con más frecuencia llegan a esta especialidad en Navarra, descritos para que se pueda reconocer una situación propia.

  • Partición de herenciaLa discusión rara vez es sobre quién hereda: es sobre cuánto vale el piso que se adjudica a uno de los herederos y qué compensación en metálico corresponde a los demás.
  • Liquidación de gananciales o de bienes en comúnValoración de la vivienda familiar y del resto del patrimonio para el inventario y el avalúo, con fecha de referencia acordada o fijada por el juzgado.
  • Extinción de condominioCuando un copropietario compra la parte del otro, el precio de esa parte es una cuestión pericial, no una negociación a ciegas.
  • Expropiación forzosaLa hoja de aprecio del propietario debe estar motivada y puede ir avalada por la firma de un perito. Si la Administración la rechaza, el expediente pasa al Jurado de Expropiación.
  • Discrepancia con una tasación hipotecariaContraste de una tasación emitida conforme a la Orden ECO/805/2003, revisando testigos, homogeneizaciones y superficie computada.
  • Ejecución hipotecaria y subastaValor de mercado frente al valor de tasación fijado en la escritura, y su repercusión en el tipo de subasta.

Ejemplo ilustrativo

Una vivienda y una parcela valoradas de dos formas en una partición

Es un supuesto inventado. Está redactado para explicar en qué consiste el trabajo pericial de esta especialidad. No describe un encargo atendido por este sitio ni por nadie, no hay cliente, no hay juzgado, no hay sentencia y no hay resultado. Cualquier parecido con un asunto real sería casualidad.

  1. 01Qué ocurre

    En la partición de una herencia con varios bienes, los coherederos no se ponen de acuerdo sobre el valor de una vivienda urbana y de una parcela rústica. Cada parte aporta su propia valoración.

  2. 02Qué se discute

    El método aplicado a cada bien y los testigos elegidos para la comparación: qué inmuebles se han tomado como referencia, por qué se descartaron otros y qué superficie se ha considerado en cada caso.

  3. 03Qué debe dejar establecido el informe

    Qué método procede para cada bien y por qué, entre coste, comparación, actualización de rentas y residual (art. 15 Orden ECO/805/2003); en el suelo rural, la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, sin computar expectativas urbanísticas no realizadas (arts. 36.1.a y 36.2 TRLSRU); y de dónde sale cada testigo y cada superficie, contrastando el Registro de la Riqueza Territorial con la realidad física (Ley Foral 12/2006).

  4. 04Cómo se sustancia

    En Navarra rige el Fuero Nuevo, y el Código Civil solo como derecho supletorio (Ley 6 del Fuero Nuevo). Como la legítima navarra no tiene contenido patrimonial exigible (Ley 267 del Fuero Nuevo), el conflicto sucesorio se desplaza casi siempre al valor de los bienes en la partición. Aportadas dos tasaciones, el tribunal las valora por sana crítica (art. 348 LEC).

Las referencias legales del ejemplo son las mismas que se citan en el resto de esta página y están verificadas. Los hechos no: están construidos a propósito para ilustrar, y por eso el ejemplo no lleva cifras ni desenlace.

Vista aérea de una obra de edificación en ejecución, con dos grúas torre y el acopio de materiales.

Vista aérea de una obra de edificación en ejecución, con dos grúas torre y el acopio de materiales.

Marco legal

Normas que se aplican

Los preceptos sobre los que se construye el dictamen, con lo que aporta cada uno.

  • Orden ECO/805/2003

    Normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos

    Define los cuatro métodos técnicos de valoración y las condiciones de aplicación de cada uno. Es la referencia metodológica de casi cualquier tasación.

  • arts. 35 a 37 TRLSRU

    Real Decreto Legislativo 7/2015, de Suelo y Rehabilitación Urbana

    Criterios generales de valoración y reglas específicas para suelo rural y suelo urbanizado, aplicables con independencia de la causa de la valoración.

  • arts. 29 a 34 LEF

    Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre expropiación forzosa

    Hojas de aprecio del propietario y de la Administración, plazos y remisión al Jurado de Expropiación.

  • Ley 6 del Fuero Nuevo

    Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra, Ley 1/1973

    El Código Civil y las leyes generales son derecho supletorio de la Compilación. Cualquier valoración sucesoria en Navarra parte de aquí.

  • Ley 267 del Fuero Nuevo

    Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra

    La legítima navarra es formal y no atribuye contenido patrimonial exigible, lo que traslada el conflicto al avalúo de los bienes.

  • art. 1074 CC

    Código Civil, como derecho supletorio en Navarra

    Permite rescindir la partición por lesión en más de la cuarta parte, atendido el valor de las cosas cuando fueron adjudicadas.

  • Ley Foral 12/2006

    Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra

    Navarra tiene catastro propio, con su propia cartografía y sus propios valores, lo que obliga a citar la fuente correcta en cualquier informe.

  • UNE 197001:2019

    Criterios generales para la elaboración de informes periciales

    Estructura formal del informe, incluida la trazabilidad entre datos de partida, cálculo y conclusión.

Las referencias remiten a la redacción vigente de cada norma. Esta página es información técnica, no asesoramiento jurídico sobre un caso concreto.

Contenido del dictamen

Qué lleva dentro el informe

Los apartados que debe contener para poder sostenerse, en el orden en que se construyen.

  1. 01Identificación registral y catastralFinca, referencia, titularidad, cargas y contraste entre lo inscrito, lo catastrado y lo que hay realmente construido.
  2. 02Comprobación in situSuperficie medida, distribución, calidades, antigüedad, estado de conservación y elementos que el papel no recoge.
  3. 03Fecha de referenciaA qué fecha se valora y por qué. En herencias suele ser el fallecimiento; en gananciales, la fecha del inventario o la que fije el juzgado.
  4. 04Elección del métodoJustificación de por qué procede comparación, coste, actualización o residual, con arreglo al artículo 15 de la Orden ECO/805/2003.
  5. 05Testigos y homogeneizaciónMuestras reales, con su fuente y su fecha, y los coeficientes aplicados uno a uno para que el cálculo pueda rehacerse.
  6. 06Valor y horquillaEl resultado, con la sensibilidad del cálculo a las variables que más pesan. Una cifra sin margen declarado esconde su propia incertidumbre.

El informe se entrega firmado, con la declaración de objetividad del art. 335.2 LEC, y se ratifica en vista cuando el procedimiento lo requiere.

Fichas publicadas

Peritos de tasación inmobiliaria en Navarra

Cada ficha indica de dónde sale su información. El contacto solo aparece cuando el propio profesional ya lo publica.

Dudas habituales

Preguntas frecuentes

Las que más se repiten cuando alguien llega a esta especialidad con un caso entre manos.

¿A qué fecha hay que valorar?
A la que exija la finalidad, y no a la del informe. En una herencia suele ser la del fallecimiento; en una liquidación de bienes, la del inventario o la que fije el juzgado; en una expropiación, la que determine el expediente. Valorar a una fecha equivocada invalida el resultado por completo, aunque el método sea impecable.
¿Vale el valor catastral como valor de mercado?
No. Son magnitudes distintas y se calculan con criterios distintos. Además, en Navarra el catastro es foral: los datos proceden del Registro de la Riqueza Territorial y de los catastros municipales regulados por la Ley Foral 12/2006, no del Catastro estatal, de modo que el informe debe citar la fuente correcta.
¿Por qué dos tasaciones dan cifras distintas?
Casi siempre por tres razones: la fecha de referencia, los testigos elegidos y la superficie computada. Por eso el informe debe identificar cada testigo con su fuente y detallar las homogeneizaciones aplicadas: es lo único que permite comparar dos tasaciones en lugar de limitarse a comparar sus resultados.
¿Qué pasa si en la herencia no nos ponemos de acuerdo con el valor?
El avalúo es una cuestión pericial y acaba resolviéndose en la partición judicial. Conviene tener presente que en Navarra rige el Fuero Nuevo y que la legítima navarra no tiene contenido patrimonial exigible (Ley 267), lo que suele desplazar todo el conflicto al valor de los bienes adjudicados y a la compensación en metálico entre herederos.
¿Cuánto vale mi finca rústica si el plan la va a recalificar?
La expectativa no se paga. El artículo 36.2 TRLSRU prohíbe considerar expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación que no hayan sido aún plenamente realizados. El suelo rural se tasa por capitalización de la renta real o potencial, la que sea superior, corregible al alza por factores objetivos de localización debidamente justificados.

Enlaces relacionados

Seguir por aquí

Los informes que se pueden encargar dentro de esta especialidad, lo que determina su coste y las especialidades que suelen acompañarla.