¿Desde cuándo se cuentan los diez años?

Desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas, o desde la subsanación de estas (art. 17.1 LOE). Ese es el plazo de garantía. Distinto es el plazo para demandar, que son dos años a contar desde que se producen los daños (art. 18.1 LOE). Un daño estructural que aparece en el año nueve abre todavía dos años de acción.

¿Una humedad entra en el plazo de diez años?

Normalmente no. Los diez años cubren los vicios que afectan a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y comprometen la resistencia mecánica y la estabilidad (art. 17.1.a LOE). Una filtración suele encajar en el plazo de tres años por incumplimiento del requisito de higiene y salubridad del artículo 3.1.c LOE, salvo que haya llegado a dañar la estructura.

¿A quién hay que demandar si no se sabe quién causó el daño?

Cuando no puede individualizarse la causa, o hay concurrencia de culpas sin poder precisar el grado de intervención de cada agente, la responsabilidad se exige solidariamente (art. 17.3 LOE). Y en todo caso el promotor responde solidariamente con los demás agentes frente a los adquirentes. Por eso el informe pericial que sí consigue individualizar tiene tanto valor: cambia el reparto.

¿Sirve el informe para reclamar al vendedor de un piso de segunda mano?

Esa es otra vía. Frente al vendedor rige el saneamiento por vicios ocultos del artículo 1484 CC, con un plazo de seis meses desde la entrega (art. 1490 CC), y el artículo 17.9 LOE deja expresamente a salvo esa responsabilidad. El plazo es corto, así que conviene peritar pronto.

¿Hace falta abrir catas?

Depende de si la causa es visible. Muchas patologías se diagnostican con inspección, termografía y medición de humedad. Otras exigen ver el encuentro constructivo, y entonces la cata es la única forma de pasar de la hipótesis a la prueba. Cuando se abre cata en un procedimiento ya iniciado, conviene hacerlo con citación de la parte contraria.

Obra y edificación · 2 fichas publicadas

Arquitectura y edificación en Navarra

En edificación casi todo depende de dos cosas: qué tipo de daño es y desde cuándo se cuenta. La Ley de Ordenación de la Edificación fija tres plazos de garantía distintos según el daño, y un plazo de prescripción propio que no empieza cuando se entrega el edificio, sino cuando el daño aparece.

Consultar un caso Qué determina el precio Dar de alta una ficha

Vista aérea de una obra de edificación en ejecución, con dos grúas torre y el acopio de materiales.

Qué establece este peritaje

Lo que el informe deja acreditado

No es una descripción del problema: es la lista de extremos que el dictamen tiene que dejar probados para servir de algo.

Qué patología existe realmente, distinguiendo el síntoma visible de la causa que lo produce.
En cuál de los tres regímenes de la LOE encaja el daño: estructural, de habitabilidad o de terminación.
Cuándo se manifestó, que es el dato del que depende el plazo de prescripción de dos años.
A qué agente de la edificación es imputable, o si procede la responsabilidad solidaria por no poder individualizar la causa.

Cómo se usa en la vista

En los pleitos de edificación suele haber dos dictámenes enfrentados y el tribunal los valora por sana crítica (art. 348 LEC). Lo que inclina la balanza no es la contundencia de la conclusión sino la comprobabilidad de la medición: una cata documentada, un registro de humedad con fecha o una fotografía con referencia dimensional pesan más que diez páginas de valoración. El informe también debe dejar preparada la respuesta a la objeción clásica de la parte contraria, que es atribuir el daño a la falta de mantenimiento.

Datos clave, con la norma de la que sale cada uno

Daño estructural: Diez años desde la recepción de la obra, para vicios que afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados o muros de carga y comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad.art. 17.1.a LOE — Ley 38/1999
Daño de habitabilidad: Tres años desde la recepción, para vicios de elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad del artículo 3.1.c.art. 17.1.b LOE
Daño de terminación: Un año desde la recepción, a cargo del constructor, para vicios de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.art. 17.1.b, párrafo segundo, LOE
Plazo para demandar: Dos años a contar desde que se producen los daños, sin perjuicio de las acciones por incumplimiento contractual. El plazo de garantía y el de prescripción son cosas distintas.art. 18.1 LOE
Responsabilidad solidaria: Cuando no puede individualizarse la causa o hay concurrencia de culpas sin poder precisar el grado, la responsabilidad se exige solidariamente. El promotor responde siempre solidariamente frente a los adquirentes.art. 17.3 LOE
Vicios ocultos en compraventa: El vendedor responde de los defectos ocultos que hagan la cosa impropia para su uso; la acción se extingue a los seis meses desde la entrega.arts. 1484 y 1490 CC
Marco técnico: El Código Técnico de la Edificación es el marco normativo que desarrolla las exigencias básicas de seguridad y habitabilidad.art. 3.2 LOE; RD 314/2006

Lo que no puede citarse, no se afirma. Si un dato no aparece aquí es porque no hemos podido verificarlo.

Para qué se pide

Casos habituales

Los encargos que con más frecuencia llegan a esta especialidad en Navarra, descritos para que se pueda reconocer una situación propia.

Humedades por filtraciónCubierta, fachada, terraza o muro enterrado. Encajan en el régimen de tres años del artículo 17.1.b LOE por incumplimiento del requisito de higiene, salud y protección del medio ambiente.
Fisuras y grietasHay que distinguir la fisura de retracción, que suele ser de terminación, del movimiento estructural que afecta a cimentación, soportes, vigas, forjados o muros de carga y activa el plazo de diez años.
Vicios ocultos en compraventaFrente al vendedor rige el saneamiento del artículo 1484 CC, con un plazo de seis meses desde la entrega. La LOE lo deja expresamente a salvo en su artículo 17.9.
Defectos en obra de reformaCuando no hay proyecto ni recepción formal, la discusión se traslada al contrato de obra y al artículo 1591 CC, con su plazo de diez años desde la conclusión.
Ruido entre viviendasLa protección contra el ruido es requisito básico de habitabilidad (art. 3.1.c.2 LOE), y su incumplimiento entra en el plazo de tres años.
Obras obligatorias en comunidadLas obras necesarias para el deber de conservación y para la seguridad, habitabilidad y accesibilidad son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a LPH).

Ejemplo ilustrativo

Humedades en una vivienda entregada hace dos años

Es un supuesto inventado. Está redactado para explicar en qué consiste el trabajo pericial de esta especialidad. No describe un encargo atendido por este sitio ni por nadie, no hay cliente, no hay juzgado, no hay sentencia y no hay resultado. Cualquier parecido con un asunto real sería casualidad.

01Qué ocurre
En una vivienda de obra nueva aparecen manchas de humedad en el encuentro entre fachada y forjado, con desprendimiento de pintura. La comunidad detecta el mismo daño en otros portales del edificio.
02Qué se discute
La promotora lo atribuye a falta de ventilación y a condensación por el uso de la vivienda; la propiedad, a una ejecución defectuosa de la impermeabilización.
03Qué debe dejar establecido el informe
Qué mecanismo produce el agua —filtración desde el exterior o condensación superficial—, con mediciones propias y con la documentación de proyecto y de ejecución; a qué elemento constructivo afecta y qué exigencia básica del Código Técnico incumple (art. 3.2 LOE; RD 314/2006); y en qué categoría de garantía encaja el daño, porque de ahí sale el plazo: diez años para lo estructural, tres para la habitabilidad y uno para la terminación, siempre desde la recepción de la obra (art. 17.1 LOE).
04Cómo se sustancia
La acción por daños materiales prescribe a los dos años desde que se producen, sin perjuicio de las acciones por incumplimiento contractual (art. 18.1 LOE). Cuando no puede individualizarse la causa, o concurren culpas sin poder precisar el grado, la responsabilidad se exige solidariamente, y el promotor responde en todo caso solidariamente frente a los adquirentes (art. 17.3 LOE). Con dos dictámenes enfrentados, el tribunal los valora por sana crítica (art. 348 LEC).

Las referencias legales del ejemplo son las mismas que se citan en el resto de esta página y están verificadas. Los hechos no: están construidos a propósito para ilustrar, y por eso el ejemplo no lleva cifras ni desenlace.

Operarios a contraluz sobre escaleras de tijera, atando las armaduras de espera de unos pilares, sin protección de borde.

Marco legal

Normas que se aplican

Los preceptos sobre los que se construye el dictamen, con lo que aporta cada uno.

art. 17 LOE
Ley 38/1999, de ordenación de la edificación
Responsabilidad civil de los agentes: los tres plazos de garantía, la solidaridad y la responsabilidad directa del constructor por sus subcontratas.
art. 18 LOE
Ley 38/1999, de ordenación de la edificación
Prescripción de dos años desde que se producen los daños, y otros dos para la acción de repetición entre agentes.
art. 3 LOE
Ley 38/1999, de ordenación de la edificación
Requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad. Es la lista contra la que se contrasta el daño para saber en qué plazo cae.
art. 13 LOE
Ley 38/1999, de ordenación de la edificación
Obligaciones del director de la ejecución de la obra, incluida la firma del certificado final y de las certificaciones parciales.
art. 1591 CC
Código Civil
Responsabilidad decenal por ruina del edificio, aplicable a lo no cubierto por la LOE, y quince años si la causa es incumplimiento de las condiciones del contrato.
arts. 1484 y 1490 CC
Código Civil
Saneamiento por vicios ocultos frente al vendedor y plazo de seis meses desde la entrega de la cosa.
RD 314/2006
Código Técnico de la Edificación
Documentos básicos de seguridad estructural, seguridad en caso de incendio, salubridad, protección frente al ruido y ahorro de energía.
art. 10 LPH
Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal
Obras obligatorias de conservación, seguridad, habitabilidad y accesibilidad, que no requieren acuerdo previo de la junta.

Las referencias remiten a la redacción vigente de cada norma. Esta página es información técnica, no asesoramiento jurídico sobre un caso concreto.

Contenido del dictamen

Qué lleva dentro el informe

Los apartados que debe contener para poder sostenerse, en el orden en que se construyen.

01Inspección y levantamientoReconocimiento del elemento afectado y de los colindantes, con fotografía referenciada, croquis y, cuando procede, termografía o medición de humedad.
02Diagnóstico de la patologíaDel síntoma a la causa: qué falla, por qué falla y desde cuándo, distinguiendo el defecto de ejecución del fallo de proyecto o de la falta de mantenimiento.
03Contraste con el proyectoProyecto, modificados, libro del edificio, certificado final de obra y acta de recepción, para ver qué se proyectó y qué se ejecutó.
04Encaje en la LOEEn cuál de los tres regímenes cae el daño y qué agente resulta imputable conforme a los artículos 9 a 14 y 17.
05Fecha de manifestaciónCuándo apareció el daño, con el soporte documental que lo acredite, porque de ahí arranca el plazo de dos años del artículo 18.1 LOE.
06Valoración de la reparaciónSolución técnica propuesta y presupuesto por partidas, con mediciones, para que la cuantía reclamada sea comprobable.

El informe se entrega firmado, con la declaración de objetividad del art. 335.2 LEC, y se ratifica en vista cuando el procedimiento lo requiere.

Fichas publicadas

Peritos de arquitectura y edificación en Navarra

Cada ficha indica de dónde sale su información. El contacto solo aparece cuando el propio profesional ya lo publica.

Javier Guerrico Rato
COAATIE Navarra · Nº 1441
Partido judicial de Pamplona
peritotasadorobrasnavarra.es info@peritotasadorobrasnavarra.es 610 679 881
Datos publicados por el profesional
Ver la ficha
Remírez Peritos, S.L.
Partido judicial de Pamplona
www.remirezperitos.com 948 153 919
Datos publicados por el profesional
Ver la ficha

Dudas habituales

Preguntas frecuentes

Las que más se repiten cuando alguien llega a esta especialidad con un caso entre manos.

¿Desde cuándo se cuentan los diez años?: Desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas, o desde la subsanación de estas (art. 17.1 LOE). Ese es el plazo de garantía. Distinto es el plazo para demandar, que son dos años a contar desde que se producen los daños (art. 18.1 LOE). Un daño estructural que aparece en el año nueve abre todavía dos años de acción.
¿Una humedad entra en el plazo de diez años?: Normalmente no. Los diez años cubren los vicios que afectan a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y comprometen la resistencia mecánica y la estabilidad (art. 17.1.a LOE). Una filtración suele encajar en el plazo de tres años por incumplimiento del requisito de higiene y salubridad del artículo 3.1.c LOE, salvo que haya llegado a dañar la estructura.
¿A quién hay que demandar si no se sabe quién causó el daño?: Cuando no puede individualizarse la causa, o hay concurrencia de culpas sin poder precisar el grado de intervención de cada agente, la responsabilidad se exige solidariamente (art. 17.3 LOE). Y en todo caso el promotor responde solidariamente con los demás agentes frente a los adquirentes. Por eso el informe pericial que sí consigue individualizar tiene tanto valor: cambia el reparto.
¿Sirve el informe para reclamar al vendedor de un piso de segunda mano?: Esa es otra vía. Frente al vendedor rige el saneamiento por vicios ocultos del artículo 1484 CC, con un plazo de seis meses desde la entrega (art. 1490 CC), y el artículo 17.9 LOE deja expresamente a salvo esa responsabilidad. El plazo es corto, así que conviene peritar pronto.
¿Hace falta abrir catas?: Depende de si la causa es visible. Muchas patologías se diagnostican con inspección, termografía y medición de humedad. Otras exigen ver el encuentro constructivo, y entonces la cata es la única forma de pasar de la hipótesis a la prueba. Cuando se abre cata en un procedimiento ya iniciado, conviene hacerlo con citación de la parte contraria.

Enlaces relacionados

Seguir por aquí

Los informes que se pueden encargar dentro de esta especialidad, lo que determina su coste y las especialidades que suelen acompañarla.